• 野中清志
    住宅コンサルタント

    マンションデベロッパーを経て、2003年に株式会社オフィス野中を設立。
    マンションを始めとする不動産に関する講演・執筆等多数。30年以上の経験を活かしたユーザーサイドに立ったマンション選択眼は多くのファンに支持されている。
    難しい内容も分かりやすく、ウィットに富んだセミナーは好評。首都圏・関西および全国でマンション購入に関する講演多数。内容は居住用から資産運用向けセミナーなど、年間100本近く講演。

江東区の地価・人口動向

「ルジェンテ木場」は
極めて希少性の高い
駅近商業地に建設されます

  • マンション価格に占める土地の割合は高く、地価の動向はマンション価格に大きな影響を与えます。
    国土交通省が発表した2020年の公示地価によると江東区の地価は高い上昇率を示し、
    住宅地で5.7%、商業地では9.8%の上昇となっています。「ルジェンテ木場」は駅に近い「商業地」に建設されます。江東区の商業地は民有宅地のうちわずか6.7%しかありません。
    こうした希少性もあり、2019年、2020年と10%近く地価が上昇しています。都心部、特に東京駅周辺の発展により、今後も木場エリアの地価は上昇する可能性も高くなっています。

商業地に建設される「ルジェンテ木場」は、
将来的にも資産価値が下がりにくく安定していると言えます。しかも商業地でありながら永代通りからちょっと奥まった閑静な場所に建設してますので、より理想的と言えます。駅に近い商業地域の土地はマンション用地として資産性が高く、さらに「希少性の高さ」がキーワードとなります。江東区全体でも商業地の割合は極めて少なく、マンション用地としての土地の供給が少ない事につながります。実際に資産運用型マンションの発売戸数データを見てみると、2018年から2019年の6月までに木場駅周辺では1件しか発売されなく、新規発売戸数の少ない事が分かります。

  • ◾️ 2020年公示地価 地価変動率の推移

    国土交通省「令和2年地価公示」

    ◾️ 江東区の商業地域の割合

    東京都「東京の土地2018・民有宅地の用途別内訳」

  • ◾️ 資産運用型分譲マンション発売戸数

    不動産経済研究所

人口増加の江東区

人口動向は住宅需要につながるため、マンションの資産価値にも大きく影響します。
江東区は都心に近く居住地としての環境が良く利便性も高い事から、人口・世帯数ともに上昇傾向にあります。 また、東京都の区市町村の中で人口増加数が1位となっています(2020年5月1日現在)
つまり江東区は今後も住宅需要が大きく見込まれるエリアと言えます。

  • ◾️ 人口増加の多い区
    (対前月比)ランキング

    東京都「東京都の人口(推計)」
    の概要(令和2年5月1日現在)

  • ◾️ 江東区の人口と世帯数の推移

    江東区「江東区の世帯と人口」

江東区の単身世帯動向は

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東京都及び江東区では人口は増加傾向にあります。1Kタイプマンションの主な需要層となる単身世帯の
動向はどうでしょうか。東京都の予測により、家族類型別世帯数と割合を見ると「単身世帯」が最も多く2020年には48.3%と約半数が単身世帯と予測されています。さらに今後は単身世帯の増加が予想され、江東区の単身世帯も2025年には約12万世帯から2040年には約14万世帯に増加していく事が予想されています。都心にアクセスしやすい駅近も1Kタイプマンションは今後も需要が底堅く資産価値も落ちにくいと考えられます。

  • ◾️ 家族類型別世帯数と割合

    東京都「東京都世帯数の予測」平成 31年3月

    ◾️ 江東区の単独世帯の将来推移

    東京都「東京都世帯数の予測」平成 31年3月

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生活利便性の高い江東区・木場エリア

緑の多い「江東区」

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  • 江東区の住環境に関して見てみると、
    「緑」が多い事が特徴となっています。
    「平成29年度江東区緑被率等調査」によれば、江東区の緑被率は18.71%で東京都で10番目ですが、緑被率に公園や河川、運河などの水面を加えたみどり地率は35.95%となり、調査済みの21区の中でトップとなっています。
    また江東区は水路も多く「水彩都市」としても有名です。都心に近い立地ながら緑や水辺に溢れ、生活環境も優れているといえます。

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公園に近い
マンションの資産価値

都立木場公園(約390m・5分)

「ルジェンテ木場」は木場公園も近い事が特長です。
都心に近く公園の近いエリアは住環境として極めて人気が高くなっています。都内では井の頭公園、
駒沢公園、有栖川宮記念公園
など公園に近い住宅は根強い人気があります。
木場公園」は1992年に開園した比較的新しい公園で、広さは24.2ヘクタールもの広大な敷地があり、
東京ドームの約5倍の広さとなっています。中には広大な広場やスポーツ施設、そして東京都現代美術館などもあります。休日などには公園や美術館で「オフの時間」を楽しむ事もできます。
公園があることは防災面でも優れており、また公園がある分、住宅用に供給される土地が少ないという事が言えます。つまり公園の近くのマンションは住環境が優れており希少性が高いという事です。
特に木場エリアは緑や水辺などが多く相対的に住宅供給も限定的となりますので、
マンションの資産価値の維持につながります。

都立木場公園(約390m・5分)

駅からの距離と
マンションの希少性

「ルジェンテ木場」は駅わずか3分の立地です。駅からの距離とマンションの希少性を見てみると、
駅から3分圏内の面積を3×3×3(円周率)=27とすると、駅から6分圏内の面積は6×6×3(円周率)で108となります。駅からの時間が倍となると面積は4倍となる訳です。つまり駅から近いほど、
その希少性は二乗に比例して高くなるという事です。

  • ◾️ 駅周辺イメージ図

  • ※対象期間:発売が(2015年1月~2019年10月15日までの
    MRC調査・捕捉に基づく分譲マンションデータの範囲内)
    データ資料:MRC・2019年11月号 作成2019.12.6

  • ◾️ 駅周辺イメージ図

「木場」駅近くには
大規模商業施設・
ビジネスエリア

深川ギャザリア(約560m・7分)

  • 木場駅から2分の「深川ギャザリア」は高層ビジネスビルを始め、大型スーパーや映画館なの大型商業施設のある複合施設です。「ビジネス」「ショッピング」「アメニティ」の共存する施設でオフィスビルには上場企業も多く入居しており、木場自体の就業人口も多くなっています。

  • 深川ギャザリア(約560m・7分)

コンパクトマンションの魅力と資産性は

ハイクオリティな
コンパクトマンション
「ルジェンテ木場」

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  • 「ルジェンテ木場」は1Kタイプのコンパクトマンションですが、同じ1Kタイプでも資産運用型分譲マンションと違って、大手デベロッパーが分譲するハイクオリティな1Kタイプとなります。
    一般的には、資産運用型分譲マンションには都市銀行の実需用住宅ローンは利用できませんが、
    「ルジェンテ木場」は都市銀行の住宅ローンが利用でき、しかも100%ローンが可能です。
    ※ローンには審査がございます。
    金利0.47%台と非常に低い金利で購入できます。これは銀行がマンションの資産価値を認めているからであり、そのクオリティの高さが分かります。

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低金利のローンが
利用できる

  • 価格3,000万円とすると、
    全額ローンで金利0.47%で購入の場合、
    毎月返済額は約7万7,500円となります。想定家賃は11万円の為、賃貸よりも得な事が分かります。
    またローン返済額約7万7,500円の内、約6万5,700円が元金返済に充当されます(第1回返済分)。
    つまり約85%が元金となり、さらにその後の返済で元金割合も増えて行きますので、ローン完済後には自分の物となります。家賃をいくら払っても自分の物にならない「賃貸」と比べると、「購入」の方は賃貸の家賃よりも少ないローン返済額で、最終的にも自分の資産となる為圧倒的に購入した方が有利と言えます。

    さらに需要の多い1Kタイプなので住宅需要も多く、将来は賃貸や売却時にも有利です。
    特に「ルジェンテ木場」の最寄り駅である「木場」駅は東京都心部に極めてアクセスしやすく、駅に近い立地なので、法人賃貸需要も見込めます。将来転勤等で貸す場合にはもともと1Kタイプは不動産投資として購入する層も多い広さであり、賃貸需要はとても高いマンションとなります。
    とりわけ、木場エリアは都心直結のアクセスで法人賃貸の需要も期待できます。ただし低利の居住用住宅ローンで購入したマンションを無断で賃貸するのはルール違反となります。もし転勤等で貸す場合は必ず金融機関に承諾を得るようにして下さい。

  • ◾️ ローン返済時における元金・利息割合(第1回返済)

    ※借入金額3,000万円 金利(変動型)0.47% 元利均等35年返済
    ※シミュレーションのため、実際の金額とは異なる場合があります。
    ローン条件はお客様によって異なります。ローン金利は変動金利のため、
    金利・返済額などが将来変わる可能性があります。

さらに需要の多い1Kタイプなので住宅需要も多く、将来は賃貸や売却時にも有利です。
特に「ルジェンテ木場」の最寄り駅である「木場」駅は東京都心部に極めてアクセスしやすく、駅に近い立地なので、法人賃貸需要も見込めます。将来転勤等で貸す場合にはもともと1Kタイプは不動産投資として購入する層も多い広さであり、賃貸需要はとても高いマンションとなります。
とりわけ、木場エリアは都心直結のアクセスで法人賃貸の需要も期待できます。ただし低利の居住用住宅ローンで購入したマンションを無断で賃貸するのはルール違反となります。もし転勤等で貸す場合は必ず金融機関に承諾を得るようにして下さい。

現地リポート

  • 洲崎川緑道公園(約110m・2分)

    「木場」駅(約180m・3分)

  • 筆者は実際に現地を視察しましたので
    リポートいたします。
    JR「東京」駅から東西線「大手町」駅へ乗り換えました。所要時間は5分くらいで東西線でも「大手町」駅でJR東京駅のアナウンスが流れます。
    東京駅丸の内側で高層ビルが立ち並び、八重洲で
    大きなビルの工事が進んでいます。「大手町」駅からわずか4駅で「木場」駅に到着しました。
    現在でもとても利便性の高い駅ですが、2026年9月を目処にホームドアの設置、エスカレーターの増設などますます進化していきます。1番出口を出ると
    「永代通り」があり、目の前の沢海橋を渡ります。
    歩道は道幅も広く安心して歩けます。
    スーパー「まいばすけっと」の裏手の通りを行くと
    「ルジェンテ木場」に到着します。わずか3分ですので本当に駅に近い立地にあります。永代通りからちょっと奥まった場所にありますので、とても落着いた
    閑静な雰囲気が漂う場所です。駅近くには大横川が流れ水辺の多いエリアと感じます。

  • 洲崎川緑道公園(約110m・2分)

    「木場」駅(約180m・3分)

  • 深川仲町通り商店街(約1,270m・徒歩16分)

    東京都現代美術館(約1,430m・18分)

  • また物件のすぐ近くには「洲崎川緑道公園」が
    あり散策にも適しています。
    木場公園」へは駅から5分位の所にあります。
    本当に広い敷地で驚きます。3地区に分けられており、地区の間には大きくてきれいな橋がかかっています。木場公園内を10分程歩くと東京都現代美術館もあり、モダンアートに親しむ事もできます。
    物件近くにはスーパーや昔ながらの商店などもあり、生活に便利です。
    この一体は昔「深川」と呼ばれていたエリアで、
    下町風情の残る街です。
    「木場」エリアは都心へ非常にアクセスしやすいにも関わらず住環境が優れており、
    「ルジェンテ木場」は極めて資産性・居住性の高い物件と考えられます。